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洮南期货配资 网 2020-04-19 450 10

房企一季度发债超3900亿,谁在热捧公司债

 

东莞期货配资公司一半房企在收缩减少发债,近3成房企发债规模增长50%以上,两极分化的背后透露出什么玄机?

东莞期货配资公司文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|高婧

东莞期货配资公司上午10点,阮管来到国内一家银行所在大厦的楼下,等待客户的午餐赴约。他在国内某龙头房企主理融资业务已近七年,但今年的日子尤为难过。这次会面,他要把公司降低融资成本的消息告知对方,他不确定是否能拿下原本即将跟银行谈成的(融资)单子。

疫情的影响还在继续,各地楼市的销售仍处于低迷状态。阮管年后一直奔波于国内各大银行之间。他苦笑道,“今年融资部门的KPI压力山大。”

东莞期货配资公司据他透露,现在很多房企都给公司负责融资的部门定了新的目标,要求大幅降低融资成本:“比如,我了解到的,融创要求在去年同期基础上利率再降低1到2个点,佳兆业要求降低1.5个点。一些公司现金流紧又要求大幅降低融资成本,这导致融资部的工作人员压力山大,我认识的一个在龙头房企负责融资的朋友,因为工作压力大,最近都想离职了。”

东莞期货配资公司不止阮管,多位房企负责融资方面的高管和员工均对《中国企业家》表达了类似观点。

2020年前两个月,在国内停工停业的抗疫措施下,国内房企寻求境外融资,由于房企发债规模激增,导致境外债券的利率高企。

东莞期货配资公司据贝壳研究院统计,今年一季度,国内房企境外发债的债券利率8%以上的占比达52%,远超国内债务同利率水平。

但所幸的是,3月份后,受央行政策影响,国内资金面逐渐宽松,房企开始转向国内融资。但相比其他融资方式,目前房企对发行公司债的热情显著走高。

东莞期货配资公司“整体来说,当下国内的融资环境,相比以前,对房企友好了很多。”上述龙头房企人士称。

东莞期货配资公司“最近房企发债比较热,但大部分是借新还旧。”谈及近期房企的融资情况时,国内某TOP15房企CFO对《中国企业家》称,“关键看销售,如果楼市的销售没有恢复正常,房企现金流压力仍然巨大。”

东莞期货配资公司今年以来,市场层面对于地产债的偿债压力有所担忧。公开资料显示,2020年全年地产债到期规模约为4400亿元左右。迫在眉睫的是,2020年4月将有20笔债券到期,金额共计274.32亿元,环比上涨18%。单笔金额最高为景瑞控股2017年4月发行的一笔境外优先票据,数值为4亿美元。

多位房企高管对《中国企业家》表示,目前还未看到现金流好转的明确时间节点。“现在看来,销售、回款恢复的周期还在拉长。但大的企业现金流压力应该能够控制在安全状态,基本面不会有问题。”一位不愿具名的房企总裁称。

据贝壳研究院统计,今年一季度房企债券融资3944亿元,大量房企发行公司债。从发债结构分析,房企债券融资境内与境外各占50%。其中,恒大、首开、龙湖融资额位列前三,分别为468亿元、139亿元、104亿元。

“房地产调控已经持续三年了,房企应学会在资金偏紧、地产金融市场流动性减弱情况下的生存之道。”前述房企总裁称。在他看来,2020年的疫情是危中藏机。“对小型房企来讲是雪上加霜,中型房企则是九死一生,大型房企则是转型的好机会。”

但也有人建议房企另辟生机。国内某TOP房企总裁对《中国企业家》表示,疫情等多重因素影响下,房企融资手段将会从传统的债券融资,更多转向股权融资、供应链融资,从传统非标融资更多转向标准化融资。

东莞期货配资公司“现在很多房地产企业把融资手段用到了极致,才勉强保住了现金流。”谈及融资,一位闽系房企负责融资的高管感慨道。

另一位不具名的TOP20闽系房企副总裁则对《中国企业家》直言,疫情期间各公司销售都受到很大影响,融资需求更大了。“除了正常的银行和金融机构融资,各家都在发公司债、海外债。”该高管预计,这种情况要到销售数据恢复正常两三个月后才能缓解。

东莞期货配资公司多家房企管理层在2019年度业绩会上表示,目前不是美元债发行窗口期,现在房企融资转向境内探索。在一位不具名的地产股分析师眼中,“好久都没看到美元票据融资了,最近有一些是用于还债。”

东莞期货配资公司一个明显的市场现象是,今年3月份,房企债券融资同比大幅提升,境内债占比正在回调。房企债券融资总额为1363.33亿元,同比增加23.82%,其中,境内发债960.41亿元,同比增加28.59%,占比为70.45%;境外发债402.92亿元,同比增加13.77%,占比29.55%。

东莞期货配资公司据平安证券统计,截至4月10日,房企境外融资已连续2周无新债发行。考虑到近期中资房地产美元债市场大幅调整,预计短期内中资地产美元债发行难度依旧较大,市场发行量仍将维持低位。

不过,4月为境内债到期小高峰,预计房企融资态度将保持积极。一个更明显的利好正在市场中发酵。今年1~2月份,随着央行、财政部、证监会等通过累计投放1.7万亿、下调1年期MLF(中期借贷便利)操作中标利率10个基点来稳定市场预期,以及正式发布的《配资公司 修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》,这些政策令部分房企看到了扩“融”的希望。

一位国内龙头房企负责融资的人士称,“最近新发了很多公司债,是因为房企偿债高峰逼近。”

央行“超常规”投放流动性,用意在于稳定市场情绪。部分资金流向了房地产,龙头企业亦广泛受益。此时,受疫情影响,境内融资渠道也正向房企敞开。

东莞期货配资公司《中国企业家》综合克而瑞、中指院等第三方相关报告数据获悉,2020年3月以来,房企融资类型以公司债券、中期票据、超短期融资券为主,另通过资产支持专项计划等方式获取资金。其中,尤以公司债受热捧。

这也得益于一个新的政策利好。

3月1日,中国证监会、沪深交易所分别发布了配资公司 公开发行公司债券实施注册制有关事项的通知,标志着作为新证券法“注册制新政”落地的第一个品种——公开发行公司债券实行注册制启动。次日,华侨城等首批公开发行公司债券获沪深交易所受理,公司债券注册制发行落地。两大交易所首批注册制公司债至少有5单,累计募资金额不超过322亿元。

东莞期货配资公司“注册制下,房企会更愿意尝试发行之前受限的公司债。”上述闽系高管称。

东莞期货配资公司此后,房企发行“公司债”呈现井喷之势。3月2日,华侨城195亿元公司债状态变更为已被深交所受理,绿城170亿元公司债、富力地产100亿元小公募债、万达商管98亿元公司债、金地110亿元小公募公司债也都已获通过。此外,泰禾、荣盛发展分别拟申请发行120亿元公司债。较小额度的公司债也备受热捧。比如,万科拟发行的25亿元公司债。

值得注意的是,3月30日,据深交所消息,融创2020年80亿元非公开发行的公司债获深交所受理。4月14日,状态更新为“已反馈”。去年9月,证监会曾发布文件停止融创公开公司债项目审查。今年3月13日,证监会再度公告称,恢复审查融创房地产境内公司债发行事项,此举意味着融创被证监会放开了境内公司债的融资发行。

东莞期货配资公司就此,融创一位负责融资的高管称,“这证明,现在金融市场对融创恢复认可了。”

发行量上升的同时,公司债的发行利率也开始在逐渐降低,比如万科。“年初以来市场流动性充裕,投资人也认可地产债的价值,所以利率在逐渐下降。”一位不愿具名的地产股分析师称。

据同策研究机构统计,今年前两个月,融资成本最低的是招商蛇口发行的两期超短期融资券,融资成本为2.7%和2.65%。

在平安证券分析师张君瑞看来,注册制简化发行流程,下放审批权力,有利于提高债券发行速度。不过,“需求端难以匹配高收益资产,预计中高等级发行人受益较多”。

前期市场担忧地产债会出现大规模违约,星石投资首席研究官方磊对《中国企业家》表示,目前来看,地产债出现大面积违约的风险不大。一方面,目前各地纷纷出台稳定房企融资的相关举措,另一方面,前期市场对于在香港上市的内地房企未来美元融资有所担忧,随着美联储一系列宽松举措的推出,目前美元流动性紧张状况已经得到明显缓解,中资美元地产债也有所反弹,这些在香港上市的内房股信用风险已有所缓解。

“黑天鹅”叠加偿债高峰期,开年以来,诸多房企都在频繁融资。3月以来,公司债的发行情况,房企融资的资金主要用于偿还公司到期或行权的公司债券,简言之,“借新还旧”。

东莞期货配资公司不过,上述地产股分析师提醒,除去控制融资手段,控制企业内部的现金节点也很重要,总体动作无非是开源、节流。

在国内某闽系房企融资层面高管的观察中,国企相比民企,日子会好过一些,比如中海。企业整体节奏好的企业也会好过些,比如万科。但龙头房企中的融创,由于收并购项目众多,且融资成本原本就不低,压力较大。“当下的行业环境,没有任何一家房企会忽视融资问题。”

前述高管表示,相比头部房企,中型房企压力最大。“很多中型房企有规模压力,货值去化压力也大,但却没有头部房企的运营能力和融资能力。它们的融资压力就不小,市场一旦趋紧,就会胆战心惊。”

东莞期货配资公司尽管很多头部房企都在做“收缩”,但这并非代表着房企发展前景趋向悲观。前述房企总裁称,从融资韧性、销售韧性、生产韧性等几个方面看,房地产行业仍然是各行各业最具抗风险能力的行业。“有问题的是那些信用等级不高,没有核心竞争力,单纯的资源型企业。”

据平安证券等第三方机构统计,今年一季度,同比往年,超过一半的房企融资规模有所减少。但也有47%房企的融资规模同比增加,其中57%房企的融资增幅超过50%。这说明,部分房企在收缩,尽量减少发债。还有部分房企极度缺钱,发债规模比以前大幅增长。

从梯队来看,除了TOP31~50的房企同比增长5.2%到861.05亿元外,其他的三个梯队的房企均出现不同程度的下降,TOP10房企同比下降了30.5%,TOP11~30同比下降10.1%,TOP51+同比下降22.1%。

整体来看,头部和尾部梯队整体降幅较大,一是主动规避此时融资带来的风险,另外部分企业在此情况融资难导致的总额下降。但中型房企发债规模在增加。

“行业经历2008年以来最长上行周期后,需求存在一定透支,若调控政策未出现较大力度放松,叠加居民加杠杆空间和能力收窄以及疫情冲击,本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能(尤其是部分三四线城市)。”华泰证券地产分析师陈慎称,此外,若房地产行业融资端政策难以放松,销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力,不排除部分中小房企出现经营困难。

“房地产的宏观调控已经持续三年时间,国家严禁金融机构对房地产企业进行土地融资,这是一个正确方向,多数房企严格遵守这项规定。”某不具名的TOP房企总裁称。

东莞期货配资公司“房住不炒”总基调难以改变,已成为各家房企的基本共识。不过,在因城施策背景下,房企也在琢磨各自的“求生”之策。

东莞期货配资公司比如,远洋集团判断,各地存在适度放松或刺激地产的冲动,后续仍需关注因城施策力度。中国恒大、建业认为,流动性宽松将有利于需求释放。

受益于流动性宽松,目前各家房企融资成本均出现下降,大多数房企预计后续仍将延续下行。其中,融创中国、佳兆业、中国金茂等房企均已明确表示,将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式,进一步降低融资成本。

东莞期货配资公司克而瑞预计,2020年房企的融资环境大幅松动可能性不大,未来房地产金融政策仍将保持相应的连续性。

2月25日,银保监会在通气会上表示要继续遵循“一城一策”的原则,让各地方在不违反相关政策的前提下自行安排房地产融资。受此表态鼓励,部分城市如抚州、九江、焦作等推出了适用于当地房地产市场的支持性政策。

东莞期货配资公司在方磊的观察中,2月26日住建部提出“加大扶持力度,解决企业实际困难”;无锡、福州、济南、海口等地也提出,对符合条件的房企增加信贷渠道与额度,加快贷款审批发放速度,有条件地给予展期。“这些政策的出台,对于房企融资、银行信贷等存在着一定的改善,有助于房地产企业平稳过渡。”

东莞期货配资公司4月10日,中国人民银行发布2020年一季度金融统计数据报告。央行金融市场司司长邹澜表示,央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。

东莞期货配资公司除湖北外,目前主流房企售楼处开放比例及项目复工率均超过90%。楼市亦逐步回暖,3月百强房企单月销售额同比降17.2%,较2月大幅收窄20.5个百分点。值得关注的是,降负债、提质增效、利润导向或将成为2020年的“楼市”关键词。

在一位TOP房企总裁看来,当前疫情下,政府应积极出台各项政策,支持实体经济发展。“房地产业本身具有很强的实体经济属性,建议房企拓展更多的公开市场业务、银行和信托的合规表内融资和供应链资源,推动房企发展。”

(应受访者要求,文中阮管为化名)

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